今日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.45%，较上月下降10个基点；5年期以上LPR为4.2%，与上月保持不变。这也是自6月20日LPR两个期限报价同步下降10个基点后，1年期LPR在年内的第二次下行。

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图源中国外汇交易中心网站

不按套路出牌,LPR单边下调致房贷利率无缘下调

此番5年期以上LPR按兵不动出乎市场意料。在8月15日，央行公布“降息”，MLF(中期借贷便利)利率下调15个基点至2.50%，7天期逆回购利率下调10个基点至1.80%。对此，业内普遍解读8月LPR预计会出现下调。

由于本次5年期LPR按兵不动，这也意味着与之密切相关的房贷利率，本次下调预期也将落空。以上海为例，目前上海的商业贷款利率执行标准为：首套房贷利率为4.55%，二套为5.25%。

而本市公积金贷款利率：首套为2.6%（1-5年）、3.1%（5-30年）；二套为3.025%（1-5年）、3.575%（5-30年）。

有业内人士分析称，本次5年期以上LPR维持前值不变，反映出部分银行净息差压力较大，需要增强贷款价格可持续性。

此外，尽管挂钩房贷利率的5年期以上LPR不变，但在首套房贷利率政策动态调整机制影响下，不少城市因城施策，新发放个人住房贷款利率已经明显低于5年期以上LPR。而且，维持5年期以上LPR报价利率稳定，也有助于避免新、旧房贷利率的利差进一步扩大的潜在负面影响。

一线城市房贷利率仍坚挺，后续仍有下调空间

最新数据显示，6月新发放企业贷款、个人住房贷款加权平均利率分别为3.95%、4.11%，已处于历史低位。

8月17日，人民银行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》。报告显示，截至 6 月末，全部343 个城市（地级及以上）中，100 个城市下调或取消了首套房贷利率下限。有87 个城市首套房贷利率下限，较全国下限低10-40 个基点。

另据统计，2023年以来全国有超过40个城市将首套房贷利率下限调至4%以下，诸如南宁、清远、江门等中小城市，成为第一批将首套房贷利率按照3.6%来执行的城市，几乎触及历史最低下限水平。

换言之，全国多数城市（二线以下城市）首套房贷利率普遍进入“3时代”，而对于一线城市而言，房贷利率在全国范围内依然处于高位，数据显示，上海是目前全国房贷利率第二高的城市，仅次于北京。

而上海周边的长三角城市，杭州、南京、苏州等城市的房贷利率已经调整至下限，即首套4%，二套4.8%，由此可见一线城市的房地产市场韧性更足。

对于后续市场的走势，业内人士认为各城市情况不一，具体会城市因城施策，进行房贷的动态调整，房贷利率依然存在下调的空间。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，接下来，对房地产市场的支持或不仅局限于房贷利率的调整。短期来看，预计将有更多城市优化楼市政策，核心城市稳楼市政策有望加快落地，进一步修复市场预期。

易居研究院研究总监严跃进表示，虽然此次5年期以上LPR没有下调，但不影响既有的降低房贷利率等工作推进，各地还是可以积极利用“首套房贷利率政策动态调整机制”，推动房贷利率下降。

严跃进还提到，央行、金融监管总局、证监会三部门上周在金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议上表示，调整优化房地产信贷政策。“这也说明房贷政策宽松依然是大方向，各地也依然会有积极的动作，包括降低房贷利率，而且此类降低，无论是增量还是存量的贷款，都有可能进一步下调。”