文 | 盒饭财经，作者 | 刘星志，编辑 | 王靖

古龙曾说：" 一个最可靠的朋友，固然往往会是你最可怕的仇敌，但一个可怕的对手，往往也会是你最知心的朋友。" 近日，72 岁的万科前掌门人王石就先后为两个落难的 " 知心朋友 " 仗义执言。

7 月 31 日，曾觊觎万科的 " 野蛮人 " 姚振华在自家公司门前被讨薪员工围堵，不少万科员工转发了相关视频。

(资料图)

一星期后，8 月 7 日，王石在微博上发布了一段视频，力挺姚振华，他说：" 我感觉不太好，甚至有点悲哀 ...... 姚振华至少没有因此躺平，企业的事情还是在积极地处理，这个信息是值得来鼓励的。"

紧接着，碧桂园暴雷，8 月 16 日，王石又录制视频力挺杨国强，" 相信老杨（杨国强）会积极面对困难。"

姚振华和杨国强，一个曾在资本市场与王石对峙，另一个则是房地产市场中后来居上的竞争对手，两人陷入困境之际，王石几乎是唯一一个愿意公开为之发声的企业家。

一笑泯恩仇，为老对手仗义执言，这些举止既体现出王石不凡气度，其心境之平和也可见一斑。宏观经济承压，一众地产相关企业家伤春悲秋之际，王石是最平静、最乐观的那个。

王石当然有乐观的资本。

面对这一轮周期，曾和王石同台竞技的地产大佬中，许家印千夫所指，杨国强忙着化债，王健林决战 IPO，只有王石顺利完成了权力交接，安稳退休。

2017 年 6 月，深铁接替华润成为万科第一大股东，王石退休，郁亮接棒，并在今年 7 月迎来自己的第三个董事长任期。随着碧桂园暴雷，曾经的 " 碧万恒融 " 四巨头中，只有郁亮领衔的万科 " 剩者为王 "。

时至今日，万科俨然已成为房地产市场的风向标。就在碧桂园暴雷的第二天，8 月 9 日，万科斥资 27.4 亿元，以 10.04% 溢价率拍得北京通州一块 7.85 万平米的土地。

此时距离万科上次在北京拿地，已经过去整整四年半，在房地产市场哀鸿遍野之际，一向谨慎的万科重出江湖，被外界解读为对市场回暖的看好。

然而，即便在行动上已经开始转向，万科高层对外言论仍保持着一贯的清醒与谨慎。

7 月 1 日万科股东大会上，郁亮表示 " 短期信心还需进一步重建 "；今年 6 月的亚布力创新年会上，许久不谈地产的王石也说 " 万科目前还是在非常痛苦的转型中 "。

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国内地产圈曾有一个 " 万科魔咒 " ——谁扬言要超越万科，谁就会万劫不复。

第一个倒在 " 万科魔咒 " 之下的是顺驰。2003 年 7 月，在王石牵头发起的中城房网一次论坛上，轮到孙宏斌发言，他先是东拉西扯侃侃而谈，而后突施冷箭讲起顺驰的战略目标：" 顺驰今年销售额要达到 40 亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。也就是要超过在座的诸位，包括王总。"

面对这近乎无礼的挑衅，坐在一旁的王石几乎不假思索当场回应道：" 你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？"

孙宏斌笑着回应：" 王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有个理想吧。"

彼时万科和王石如日中天，孙宏斌的顺驰不过是中国地产界的 " 二流角色 "，为了超越王石，已经放出狠话的孙宏斌开始了一场现金流的 " 极限运动 "。顺驰在全国各地以高价竞拍的方式快速拿地，将建造周期从业界普遍的 1-2 年缩短至 6 个月，同时高调运作，以最快的速度回笼资金，进行下一轮竞拍。

这种模式的命脉在于速度，顺驰建立了以天为单位的资金考核体系，把资金利用效率拉到极限，" 硬刚 " 王石获得外界关注，则是孙宏斌撬动杠杆的一个支点。

就在顺驰的目标即将实现之际，2004 年 3 月起，一系列宏观调控政策出台，房地产市场入冬，当年的博鳌房地产论坛上，王石在采访中直接点名顺驰：如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司，但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。

这一年起，顺驰的状况急转直下，在上市搁浅、融资未果后，公司紧绷的现金流诱发了一系列危机。2006 年，顺驰 " 弹尽粮绝 "，孙宏斌以 12.8 亿元价格出让了顺驰 55% 股权，被迫出局。

孙宏斌日后说，如果 " 老天 " 再给顺驰 1 年时间，就足可以消化掉所有的财务风险，实现全国战略的 " 完胜 "，但最终，王石的预言不幸成为现实。

客观来说，孙宏斌并非输给了王石，而是错误估计了市场和政策走势。2004 年国内房地产市场升温，房价上涨过快，民怨沸腾，宏观调控势在必行，高价拿地赌房价上涨的顺驰，正是房价上涨的幕后推手之一。

作为最早掉进 " 万科魔咒 " 的房企，顺驰的落败具有一定代表性，此后二十年间，从富力、万达，再到恒大、碧桂园，挑战万科的后来者身上多少都有顺驰的影子。随着欠债 2.4 万亿的恒大横空出世，外界更愿意把房企这种高杠杆、高周转、高负债的症结称为 " 恒大病 "。

实际上，不是其他房企掉进了 " 万科魔咒 "，而是在数次房地产周期中，清醒的万科没有患上 " 恒大病 "。

今年 4 月，王石做客俞敏洪直播间，在被问及为何万科没有出现烂尾、暴雷，王石表示：" 首先来讲是长期主义，我在万科曾有这样的规定，就是超过利润 25% 的不做。我之前做电脑、录像机做过 700% 的利润，但是你怎么暴利获得的，市场一定会惩罚你，让你加倍吐出来。"

如今房企踩过的雷，万科也都趟过。万科是 20 世纪 80 年代做贸易起家，最早的时候，贸易利润在 80% 以上，但随着竞争者加入，贸易利润走向均值回归。后来王石做过计算，把万科 1984 年至 1994 年的贸易盈亏相加，结果是负数。

市场暴利终将回归均值，贸易如是，房地产亦如是，几十年前万科交过的学费，如今的地产商们又交了一遍。

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一位地产从业者向盒饭财经总结万科的成功秘诀："（万科）杠杆拉得少，路走的稳些。" 这一论断虽符合外界对这家公司的朴素认知，但还不足以解释它的成功。

论 " 稳健 "，市场上不只万科一家。8 月 18 日，龙湖集团披露中期业绩，在市场整体下行的 2023 年上半年，龙湖仍实现利润正增长，此外，龙湖在 7 月、8 月累计偿还 83.7 亿元的公司债，年内到期境内债仅剩 1.19 亿元。

但同为房企优等生，龙湖和万科在体量上不可同日而语。2022 年全年，龙湖营收 2505.65 亿元，约为万科同期营收的 50%。

实际上，" 稳健 " 更像是万科的经营结果，而非穿越周期的原因。

IPG 中国区首席经济学家柏文喜向盒饭财经表示，万科成功秘诀有三：稳健的财务状况、严格的风险控制和战略布局，以及拥有态度谨慎、经验丰富的管理层。" 万科的管理层经验丰富，对市场的敏锐洞察力和较高的判断力使他们能够做出明智而谨慎的决策。"

清醒、谨慎而专业的管理层，恰恰是万科能控制风险、稳健经营的前提。万通集团董事长冯仑认为，整个地产行业有大量股东主导的公司，但是由经理人主导，并遵循专业追求的治理模式和社会责任导向价值观的万科，是独一无二的。

万科几乎是国内最早股份化并上市的公司。1988 年 12 月 28 日，万科股票正式公开发行，按照原有的股改计划，王石可以获得 4100 万股本中 40% 的股份，但王石最终放弃，该举动使得万科的经营权和管理权彻底分离，给万科提供了职业经理人文化扎根的土壤。

这种文化对万科经营策略的影响肉眼可见。

当下房企暴雷，导火索大多为扩张和多元化，万科并非没有过这样的时期，只不过相比其他企业，它选准了时机。

股改后，王石带领万科走上了多元化发展的道路，到 1990 年，万科初步形成了工业、商贸、文化和房地产四大业务经营架构。

从 1984 年到 1994 年，万科用十年时间进行多元化扩张，但 " 君万之争 " 后，王石愈发下定通过专业化形成竞争力的决心。此后万科用了 8 年时间进行 " 收缩 "，从多元化走向专业化。

在业务上做减法的同时，万科不断在房地产上做加法来进行资本扩张。随着华润集团入主并成为第一大股东，万科拉开了第二轮扩张的序幕，销售规模从 2000 年的 37 亿增长至 2003 年的 63 亿。

到了 2004 年，尽管万科提出要精细化、有质量的扩张，但其扩张速度依然令人咋舌。2010 年，万科成为国内第一个销售额超 1000 亿元的房地产企业。

03

地产业里独树一帜的公司架构和管理模式，让万科避开了其他房企企业家 " 一言堂 " 带来的风险。

2014 年底，在绝大多数房企还在做大规模时，万科则对规模保持谨慎态度，取而代之的事关注回款率和转型，到房地产行业困难重重的 2022 年，万科净资产负债率 43.7%，仍处于相对安全水平。

早在 2008 年，王石就提出 " 房地产拐点论 "；2012 年，王石称房地产行业已经从黄金时代逐渐进入了白银时代；2018 年，郁亮又喊出 " 活下去 " 的口号。万科高层持续奔走呼号治下，其他一些房企未必没有嗅到危机的气味，但在股东以及高管谋取暴利的诉求下，公司依旧保持扩张的惯性。

当然，万科这套模式并非没有弊端，由于王石为首的职业经理人团队对公司没有控制权，公司持股分散，给外部资本留出了缝隙。2015 年下半年，" 宝万之争 " 爆发，这场股权争夺最终以华润丢掉第一大股东地位，宝能系减持，深圳地铁成为第一大股东收场。宝万之争后，王石也彻底从万科退休。

虽然宝能最终未能如愿，但旷日持久的股权之争一定程度上分散了管理层的精力，迟滞了万科的发展与转型。

尽管如此，得益于管理层未雨绸缪，先同行数年去杠杆降负债，万科至今仍是当下活得最好的房地产商之一。

如果说碧桂园的暴雷尚在意料之中，那么 8 月 14 日，国资背景的远洋集团债务违约则出乎大部分人意料，这两家公司暴雷后，外界目光纷纷向为数不多未出险房企身上聚焦。这轮拷问中，龙湖以提前还债的方式 " 交卷 "，万科的解法则是买地。

8 月 16 日，有投资者提问称 "2019 年中国地产 4 强，碧桂园、万科、恒大、融创，其它 3 家都已经暴雷了，请问公司存在暴雷可能吗？" 万科 A 回复称：" 万科长期坚持稳健的财务策略，保持行业领先的信用评级 ...... 公司会继续保持多元化的融资渠道，保持融资总量基本稳定，保有融资弹性，优化融资结构，确保信用安全。"

此外，碧桂园暴雷的第二天，8 月 9 日，阔别北京土拍市场四年半的万科卷土重来，以总价 27.4 亿元拿下一块 7.85 万平米的土地。

时至今日，多次穿越周期仍 " 大而不倒 " 的万科，俨然已成为房地产行业的风向标。万科此时拿地，无疑给悲观的投资者们注入了一针强心剂。

但这也并不意味着万科已经 " 上岸 "，房地产市场即将回暖。" 万科重启拿地一方面可以理解为管理层对楼市未来发展持乐观态度的信号，可能意味着他们看到了一些迹象表明楼市在未来向好发展，另一方面也不排除作为头部企业受地方政府邀请为稳楼市政策和改善经济环境而‘站台’的可能。" 柏文喜表示。

市场形势依旧严峻，万科前路也迷雾重重。

今年 3 月底发布的致股东信开篇，万科提到："2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。" 去年全年，万科销售金额 4169.7 亿元，同比下降 33.58%。

此外，很长一段时间内，王石都反对万科多元化，他曾经声称" 就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你 "。如今王石仍健在，但地产市场持续低迷，拿地和融资的老路不再管用，他的口风也开始变化。6 月 18 日，王石在一场活动中表示，万科如今还在痛苦的转型中，思考如何增加服务。

业绩压力下，短期无虞的 " 老大哥 " 也无法高枕无忧。清醒的万科或许是最灵敏的风向标，但市场的风向和风力并不由它决定。

参考资料：

《龙湖提前还债、万科持续稳健，冯仑：穿越周期的房企模范生做对了什么？》风马牛地产研究院

《郁亮：万科以后要赚小钱、长钱和辛苦钱》市界

《时隔四年，万科归来！又在北京拿地了》券商中国

《三次穿越行业周期，万科 " 活下来 " 靠的是什么？》第一财经

《道路与梦想：我与万科》王石

《大败局》吴晓波